契約締結
契約の流れ
契約日前
おすすめなのは、契約日前に契約書一式を事前に見せてもらうことです。
私の場合は、工事請負契約約款をPDFで送ってもらいました。
その内容をチェックして、契約日当日に備えました。
契約日当日
まず、建築士(ウチの場合は営業所の所長さん)から「重要事項説明」があります。
「建築士法第24条の8の規定に基づき委託者に交付する書面」を見ながら行います。
ハッキリ言って、契約書や契約約款の内容と比べると、大したことは書いていません。
法律で決まっている行事みたいなものなので、一応確認しておく程度の説明内容になります。
その後に、担当営業の方と一緒に、契約書一式を確認していきます。
こちらは重要ですので、疑問点や納得いかない点はきっちり解消しておきましょう。
なお、工事請負契約約款に関しては、内容に納得いかない場合でも、変更してもらえません。
なぜなら、企業側の都合として、年間何千人と契約しているのに、1人1人で約款を変えてしまっては、顧客管理ができなくなるからです。
どうしても納得いかない場合は、契約しないことが良いでしょう。
特約
ウチの場合、契約日時点では、土地は見つかっていたものの、まだ商談中で、売買契約成立までは行っていませんでした。
その状況に対応するために、土地の売買契約が成立した時点で、住友不動産との契約の効果が生じるような特約をしています。
この特約は、カーボン紙に書いて、担当営業の方と私とで保有している形でした。
契約後
契約締結の翌日に、101万円を支払いました。
内訳は以下のとおりです。
- 契約金:100万円(建築代金の一部として)
- 契約書に貼った収入印紙代:1万円(住友不動産が立て替えていた分の支払い)
工事請負契約書
私の仕事はウェブデザイナー兼ウェブコンサルタントですが、実は現役の行政書士であったりもします。
今はウェブ関連の活動が主ですが、専業の行政書士としてバリバリ活動していたころは、企業様からご依頼いただいて、契約書を作ることも多かったです。
また、公的機関からご依頼いただいて、起業家や管理職向けの契約書作成セミナーも行ってきました。
もうちょっというと、宅建資格も持っています。
そのような「契約書のプロ」の観点から、契約時の注意点をご案内します。
住友不動産の戸建における契約書一式の構成
住友不動産戸建の工事請負契約は、以下の書類が揃って1セットになっています。
- 工事請負契約書
- 契約外工事に関するご注意事項
- 工事請負契約約款
- 見積書
- 見積内訳書
- オプション見積書
- 建築士法第24条の8の規定に基づき委託者に交付する書面(重要事項説明)
- 標準仕様書
- 間取り図
- 外観イメージ
- 面積算定図
注意点
建築代金の支払日
建築代金は、以下のとおり支払います。
- 契約金:ウチの場合は100万円でした(契約締結の翌日に支払いました)
- 着工金:建築代金-契約金100万円÷3(着工時支払い)
- 中間金:建築代金-契約金100万円÷3(上棟時支払い)
- 最終金:建築代金-契約金100万円÷3(引渡時支払い)
工事請負契約書に支払日が記載されていますので、いつまでにいくら必要なのかを確認しておきましょう。
なお、支払方法は銀行振込のみで、それ以外の支払方法はありません。
その振込にかかる手数料は、私たち買主の負担になります。
工事期間
着工日と引渡日が書いてあります。
特に引渡日が重要です。
引渡日にあわせて、予定を立てる必要があるからです。
着工日は、引渡日から工事日程を逆算して、記載されていたようでした。
遅延損害金
引渡日に間に合わなかったとなったら、困ってしまいますよね。
引っ越す予定ですべて動いていますから、各方面に損害が出ます。
その損害に対する賠償金を「遅延損害金」と呼んでいます。
通常、1日あたりで遅延損害金が設定されています。
危険負担
危険負担とは、平たく言えば「建築途中の建物が天災などで壊れてしまった場合、その被害をどちらが負担するのか?」という問題です。
住友不動産の場合、危険負担の条項に関しては、珍しいなと思いました。
というのは、民法では、私たち買主が負担することになっています。
しかし、これでは安心して買えないだろうということで、契約書で売主負担とするか、協議の上で負担を決めるとすることが多いです。
この問題に関して、住友不動産戸建では、民法の規定通り買主負担になっています。
しかしながら、建築途中の建物に対して、住友不動産の負担で保険をかけるという条項があります。
ですので、天災等で建築途中の建物が壊れたら、保険でカバーできる仕組みになっています。
これなら、私たち買主が負担することになる確率はほとんどないです。
実際、建築途中の建物が壊れることなんてほとんどないこともあって、買主が負担した事例はないそうです。
全般的に
上記の危険負担以外についても、全般的にやや住友不動産有利な内容になっていますが、おおむね大丈夫な範囲でした。
ウチの担当営業の方は、契約約款で私たち買主が不利になっている面であっても、逃げることは絶対にしないと断言していました。
これにはちゃんとした裏付けがあるようです。
住友不動産の場合、営業マンに対する社内的な評価は、契約を取っただけでは評価されないそうです。
契約を取って、家を建てて、顧客アンケートを取るところまでいって、初めて評価される仕組みのようです。
もし、建築途中で逃げたとしたら、顧客アンケートで悪いことを書かれて、営業マンの評価は落ちてしまいます。
そのような仕組みもあり、逃げることはできないみたいです。
もちろん、営業マン個人の責任感による面が最も大きいとは思いますけどね。