地中障害物発見！／着工2日目
着工２日目にして、いきなりトラブルです。
この日は前日から引き続き、杭工事でしたが、地中障害物が発見されてしまいました。
「できれば今日中に現地に行かれてください」とお昼ころに担当営業マンから連絡がありました。
運よく午後４時に現地に行けることになりましたので、行ってみたら、幅４ｍ×１.５ｍくらいの大きなコンクリートが出てきました。
コンクリートが埋まっていた位置は、建物の外壁の下にあたる部分でした。
このコンクリートは何か？
工事監督にお聞きしたところ、「詳しくは分かりませんが、雨水か汚水かを処理する何かではないかと思います。」とのことでした。
また、「ここまで大きな地中障害物は見たことがない」ともお話されていました。
今の段階では詳しいことは分かりませんが、以前この土地には女子大の寮が建っていましたので、その寮の水回りの設備なのかもしれません。
コンクリートが工事に与える影響
杭を打つ場所を変更したとのことでした。
結局は、設計変更で対応できるため、建物には影響しないとのことです。
コンクリートが埋まったままの不都合
建物には影響しないと言えども、コンクリートが埋まったままだと、以下の不都合があります。
- 地面から70cmくらいでコンクリートに当たることになるため、庭の使い方に不自由が出てくる
- 土地を売るとなった場合、マイナス査定になる
土地売主の責任
土地売買契約書でが、「隠れた瑕疵がある場合は、引渡しから２年以内であれば売主が責任を負う。」となっています。
行政書士で宅建資格も有する者として説明すると、「隠れた瑕疵」とは、「通常では見つけられない部分の不具合」というくらいの意味です。
今回問題になるのは、このコンクリートが隠れた瑕疵にあたるかどうかです。
個人的立場を忘れて、第三者的に判断すると、これは隠れた瑕疵にあたると思います。
なぜなら、杭工事を始めないとわからないくらいの場所に埋まっていたからです。
重要事項説明でも聞いていませんので、法的に言ってしまえば、善意・無過失です。
ということで、土地売主の細田工務店さんに現地を確認してもらうべく、連絡を入れておきました。
今後どうするか？
考えられる手段は以下の３つです。
除去する
コンクリートを除去してしまえば、上記の不都合は解消されますので、一番すっきりします。
ただ、大きなコンクリートを除去してしまうと、そこに大きな穴ができて、そこに杭を打っても安定しないのではないかとも考えられます。
この問題について工事監督にお聞きしたところ、すでに別の場所に代替の杭を打っているので、問題ないとのことでした。
とはいえ、「コンクリートを除去した場合には、本来 杭を打つべきところにも打っておきます」とのことでした。
もう１つの問題は、除去作業が入るため、工期が遅れてしまうことです。
これは私が納得すればいい問題なので、そう大きな問題ではありません。
そのままにしておく
上記の不都合を承知の上で、コンクリートが埋まったままにしておくことも可能です。
土地売主の責任が問えなかった場合には、この選択肢も１つです。
コンクリートを貫通させて杭を打つ
この方法を工事監督にお聞きしたところ、「コンクリートの厚みがどれだけあるかわからないので、その方法は避けたい」とのことでした。
とりあえずは、土地売主の細田工務店さんの対応を見てから、詳しく考えたいと思います。
今の段階では、除去したいと思っています。